전세사기 유형과 예방방법 빠르게 확인하기

오늘은 전세사기 유형과 예방방법에 대해 알아보겠습니다. 전세입자 분들은 꼭 확인해서 피해를 최대한 줄이시길 바랍니다. 특히 상승장에 전세로 들어가신 분들은 필히 주의해야 합니다. 

 

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전세사기 유형과 예방방법

전세사기는 대부분 부동산 하락장에서 나타납니다. 피해자 대부분은 20~30대, 사회 초년생, 신혼부부 등입니다. 젊고 약한 사람들이 항상 먼저 고통을 받고 있습니다. 하지만 전세 사기는 누구에게나 일어날 수 있습니다. 

전세사기 유형

 전세사기 유형 전세 사기 유형은 생각보다 많습니다. 그 중 대표적인 4가지 유형을 아래에 정리하였습니다.

1) 매매가보다 높은 전세가로 갭투자

가장 흔한 유형입니다. 특히 신축 빌라 등 분양가를 정확히 파악하지 못하는 주택형에서 자주 볼 수 있습니다. 분양가보다 높은 가격에 전세를 설정하고 전세를 다른 집에 보증금으로 투자해 자기 돈을 쓰지 않고 집을 여러 채 사는 패턴을 반복합니다.이것은 강세장에서는 투자자(또는 투기꾼)에게 막대한 수익을 가져다주는 위험한 투자 방법이지만, 약세장에서는 세입자에게 전세보증금을 돌려줄 없어 세입자들이 피해를 볼 것입니다.

전세사기 유형과 예방방법

2) 임대인(소유자)이 변경된 경우 새 빌라의 첫 번째 세입자로 계약할 때 발생하는 유형.

건물이 완공되면 일반적으로 세입자는 처음으로 소유자와 임대 계약을 체결합니다. 그러면 소유자가 보증금을 받고 건물을 다른 사람에게 팔게 되는데, 이 매수자(새 집주인)는 실제로 보증금을 돌려줄 여력이 없을 수도 있습니다. 이 경우 세입자가 보증금 반환을 새 집주인에게 청구할 때 집주인은 돈이 없고, 집주인이 첫 번째 집주인에게 청구할 때는 이미 계약관계가 종료된 것입니다.

 

전세사기 유형과 예방방법

3) 대항력 발생시점 시 법률의 허점을 사용한 유형

반대세력 발생 시기와 관련된 법률의 허점을 악용하는 행위 입주자의 반대전력은 입주신고와 입주신고가 모두 완료된 다음 날 0시부터 발생합니다. 다만, 근저당권설정등기의 경우에는 등기한 날부터 효력이 발생합니다. 따라서 저당권과 양도신고가 같은 날에 이루어진다면 임차인의 대항력은 보증금 반환의 우선순위에 종속되게 됩니다. 이 경우 집이 경매로 넘어가면 세입자가 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다.

전세사기 유형과 예방방법

4) 이중 계약 및 다중 계약 (집주인이 아닌 공인중개사가 개입하는 유형)

공인중개사는 임대인과 월세계약을 체결한 뒤 임대인과 임대차계약을 체결하는 방식으로 다른 계약, 즉 이중계약을 체결합니다. 이 경우 보증금은 공인중개사가 가져가는데, 세입자가 나중에 집주인에게 보증금을 돌려달라고 해도 집주인 계약서에는 월세 계약이라고 돼 있습니다. 보증금 전액을 돌려받기 어려울 수도 있습니다. 세입자가 여러 명인 집을 계약하는 여러 계약으로 사기를 치는 방법도 있습니다. 계약 전에 타인의 임대차에 대해 알기 어렵다는 점을 노린 것입니다. 하지만 이런 경우는 분명히 집주인의 잘못이기 때문에 일반적인 경우는 아닙니다. 

 

전세사기 예방방법

전세 사기의 피해자가 되긴 전 예방이 가장 중요합니다.  전세 사기 예방법과 팁도 정리해 보겠습니다.

1) 그 건물의 시세를 주의 깊게 확인해야 합니다.

임대 시장 가격 외에도 판매 가격도 확인해야 합니다. 아파트의 경우 시세를 비교적 쉽게 확인할 수 있지만 빌라의 경우 꼼꼼히 확인해야 합니다. 인근 공인중개사 사무실 여러 곳을 방문하고, 국토교통부 실거래가 공개시스템을 확인해 시세와 실거래가를 파악해야 합니다. 새 빌라는 분양가와 전세가의 차이가 거의 없이 깡통임대로 이어질 수 있어 빌라 가격이 적정한지 다각도로 확인할 필요가 있습니다.

전세사기 유형과 예방방법

2) 주택도시보증공사(HUG)의 보증보험에 가입합니다.

물론 요즘은 이것도 말이 많긴하지만, 일단은 할수 있는 예방은 다 동원하는 게 중요합니다. 보증보험에 가입하면 나중에 집이 경매에 나와도 공사에서 보증금을 돌려받을 수 있어서 가장 안전한 방법입니다. 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI), 한국주택금융공사(HF)가 가입할 수 있습니다. 과거에는 집주인의 동의가 있어야 보증보험에 가입할 수 있었지만, 이제는 동의 없이도 가입할 수 있습니다. 주택도시보증공사의 경우 보증금 한도가 수도권은 최대 7억 원, 비수도권은 최대 5억 원입니다. 전세보증보험에 가입하려면 계약서를 제출해야 하기 때문에 문제가 된 계약서를 미리 알 수 없다는 게 단점입니다. 이 경우 '보증보험을 돌려주면 계약이 무효가 된다'는 특약을 넣는 것도 한 방법입니다."

전세사기 유형과 예방방법

3) 등기부등본을 주의 깊게 검토합니다.

다음 항목은 꼭 고려해 등기부등본을 읽을 수 있어야 합니다.

• 표제 부분에 임대차 계약서 주소가 있는데, 실제 계약서와 같은 주소인지 확인해야 합니다.

• 갑구는 등기부상 소유자와 임대계약자가 임대계약자인지 여부를 확인해야 합니다.

'을구'에서는 주택담보권이나 선순위임대권 등 선순위권이 있는지 확인할 필요가 있습니다.

 

 

잔금을 치르기 전에 명의가 변경되거나 대출을 받을 수 있기 때문입니다. 집이 경매로 넘어갈 경우를 대비해 다른 세입자가 우선순위에 있는지 확인해야 합니다. 선순위 전세보증금이나 은행 대출을 받으면 보증금을 100% 돌려받지 못할 수도 있습니다. 근저당권, 임차권 등 채무금액은 지구등기부등본에서 확인할 수 있습니다. 그리고 계약서에는 '임대주택담보대출과 동일한 권리는 계약 후 잔금을 납부한 다음날까지 성립하지 않습니다. 이를 어길 경우 임대계약이 무효가 되므로 임차인에게 손해를 배상해야 합니다.

4) 집주인의 연체 정보를 확인합니다.

개정 국세징수법에 따라 세입자는 올해 4월 1일부터 임대인의 체납정보 열람을 신청할 수 있습니다. 이때 국세 납부필증과 지방세 납부필증은 집주인의 동의를 얻어 확인할 수 있습니다. 보통 국세가 다른 채권보다 우선하기 때문에 세금을 내지 않아 건물이 경매에 나오면 보증금 전액을 돌려받기 어려울 수 있습니다.

즉, 실거주와 전입신고, 확정일자를 모두 충족하더라도 전세보증금을 돌려받을 수 없어 집주인의 세금이 연체된 경우입니다. 집주인이 바뀌면 이 조항에 승계를 거부하는 특약을 넣는 것도 한 방법입니다. 임차인 보호를 위해 임차인에게 국세 납부필증과 지방세 납부필증을 보여줘야 하고 압류로 인한 손해에 대해서는 매도인의 책임이 있다면 보다 안전한 계약이 가능합니다.

 

오늘은 요즘 가장 큰 문제인 부동산 전세사기 유형과 예방법을 알아봤습니다. 꼼꼼히 확인해 피해를 줄였으면 좋겠습니다.

감사합니다.