분양가와 매매가 차이 '역대급'. 과열된 청약에서 살아남는 법은?

 

안녕하세요. 공부하는 맹고입니다. 오늘은 부동산 이슈를 들고 왔습니다. 분양가가 매매가가 역대 최고로 차이가 난다고 합니다. 그 원인과 방안책을 알아보겠습니다. 

 

전국 아파트의 3.3㎡당 매매가와 분양가의 차이가 작년에 역대 최대로 벌어진 것으로 나타났습니다. 부동산114에 따르면 지난해 전국 아파트의 3.3㎡당 평균 매매가는 1천692만 원으로, 분양가는 1천398만 원으로 각각 파악돼 차이는 294만 원입니다. 이는 2019년 대비 5.3배로 증가한 것입니다. (2019년은 55만 원 차이) 

 

 

 

이러한 원인은 정부의 규제 기조에 따라 작년에 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 통제 지역이 늘어나고 민간택지 분양가 상한제가 부활하면서 분양가 상승이 매매가 상승을 따라가지 못했던 영향으로 파악됩니다. 

지난해 17개 시도별로 3.3㎡당 아파트 매매 가격이 분양 가격보다 높은 곳은 서울(922만 원), 경기(97만 원), 세종(799만 원) 등 세 곳입니다. 지방은 작년 말 정부가 37곳을 규제 지역으로 묶기 이전까지 분양가 통제를 받는 지역이 많지 않았기 때문에 상대적으로 높은 분양가가 책정된 것으로 분석됩니다. 

 

서울은 3.3㎡당 평균 아파트 매매가가 3천568만원까지 올랐지만, 분양가는 2천646만 원, 세종은 매매가 1천887만 원, 분양가 1천88만 원이었습니다. 세종과 서울은 정부 규제로 분양 가격이 시세 대비 현저히 낮게 책정되면서 지난해 평균 청약 경쟁률이 각각 153.3대 1, 88.3대 1로 전국 1, 2위를 기록했습니다. 아파트 당첨 청약 가점은 세종이 최고 64.1점·최저 59.8점, 서울이 최고 60.5점·최저 53.9점으로 전국적으로 최고 가점과 최저 가점이 각각 60점과 50점을 넘겼습니다. 
이는 전국 평균 최고가점(41.6점)과 최저 가점(31.9점)보다 약 20점 이상 높은 점수입니다. 

 

 

고분양가에도 불구하고 이들 지역의 매매가가 높기 때문에 당첨만 되면 수억 원의 차익을 볼 것이라는 기대가 나오고 있습니다. 여경희 부동산114 수석연구원은 “서울과 세종에서는 아파트 분양 가격이 시세를 반영하지 못하면서 ‘로또 청약’을 노린 수요가 과하게 몰렸다”며 “지방은 지난해 말 정부가 규제지역을 확대하기 전까지 분양가 통제를 받는 곳이 많지 않아 매매 가격과 분양 가격의 차이가 덜 했다”라고 말했습니다.

 

분양가 상한제를 확대했는데도 별달리 아파트 가격이 안정되지 않고, 로또 분양과 같은 청약과열 현상이 나타났습니다. 이에 대해 분양가상한제 무용론이 대두되기도 했습니다. 개발호재, 공시자가 상승 등에 따라 토지 가격이 상승하면 분양가도 상승합니다. 그럼 분양가 상한제에도 민간택지 분양 가격이 꽤 오른 데다 주변 아파트 가격이 계속 오르면서 분양가 상한제 수분양자들이 프리미엄 차익을 가지게 됩니다. 

 

직방에 따르면, 2021년 전국에서 조사된 분양계획 중 2월이 가장 많습니다.

과열된 청약에서  당첨될 전략은,

1. 생애최초, 신혼부부 등 특별공급이 많은 분양단지에 집중 (무주택자 해당)

2. 상대적으로 투자수요가 적은 청약단지 공략

3. 일반분양 계획 물량이 많은 대단지 위주로 청약 전략 짜기

 

*서울 정비사업 유망 분양은 일반분양 물량이 적고, 분양가격이 비싸서 매우 제한적입니다. 어느 정도 여유자금이 준비돼 있어야 청약에 나설 수 있습니다. 

 

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