부동산 공급대책의 걸림돌, 재건축 초과이익환수제란?

 

안녕하세요. 공부하는 맹고입니다. 📚오늘은 새로운 부동산 용어에 대해 소개해볼까 합니다. 공급대책 중인 하나인 초과이익환수제에 대해 아시나요? 저도 학교에서 잠시 배웠는데, 벌써 까먹었네요.. 이번 기회에 정부의 부동산 대책과 기본적인 부동산 용어 개념을 알아봅시다. 

 

이번 주 발표된 정부 공급대책에 ‘공공참여 고밀재건축’(공공재건축)을 활성화하기 위한 특단의 방안이 포함될지 관심을 끌고 있습니다.

 

처음 제시된 공공재건축은 도시 규제 완화로 용적률을 300~500%까지 높여주는 대신 늘어난 용적률의 50~70%는 기부채납 방식으로 신혼부부와 청년 등을 위한 임대주택을 짓는 게 뼈대였습니다. 이렇게 하면 재건축 세대수가 기존의 2배 정도까지 많이 늘어나면서 공공재 건축을 통해 약 5만 호의 공급 효과를 기대할 수 있다는 게 당시 정부의 설명이었습니다.

 

 

그러나 한국부동산원과 한국 토지주택공사(LH), 서울 주택도시공사(SH) 등이 참여한 공공 정비사업 통합지원센터가 최근 신반포 19차 등 7개 단지를 대상으로 기초적인 사업성 컨설팅 결과를 회신했을 뿐 대부분 재건축 추진 단지들은 미지근한 반응을 보이고 있습니다. 공공재개발 사업의 경우 시범사업지 1차 공모에만 70곳이 참여해 최근 8곳이 선정되는 등 인기를 끌고 있는 것과는 대비되는 모습입니다.

부동산업계에선 입지여건이 양호한 주요 재건축 단지들의 경우 공공사업자와 공공임대에 대한 거부감이 있고, 결정적으로 재건축 초과이익환수제가 걸림돌로 작용하고 있습니다.

 

재건축 초과이익환수제란?

재건축으로 조합원이 얻은 이익이 인근의 집값 상승분 그리고 비용 이러한 부분들을 빼고 1인당 평균 3천만원을 넘을 경우에 초과 금액의 최고 50%에 해당되는 금액을 부담금으로 환수하는 제도입니다. 다시 쉽게 말하면, 재건축한 아파트가 얻은 이익(주변 재건축 안한 아파트 가격보다 오른 정도)의 절반을 정부에 내야 하는 겁니다. 재건축초과이익환수제의 목적은 재건축 사업으로 주택 가격이 과도하게 오르는 것을 막고, 투기를 방지하기 위함입니다.

지난해 국토부의 시뮬레이션에 따르면 강남권 5개 재건축 예정 단지의 조합원 1인당 평균 부담금은 4억 4천만~5억 2천만 원에 이릅니다.

 

 

특이한 점은, 재건축 초과이익환수제는 2006년도에 시행되었지만 주택시장 침체 등과 같은 이유로 2013년 2017년까지 유예 되었습니다. 하지만 2018년 1월 1일부터 다시 시행되었습니다. 

재건축 조합원 입장에선 과거에는 재건축을 인한 이익을 조합원들이 가져갔는데, 왜 갑자기 50%나 내놓으라고 하는지 이해할 수 없고, 이미 사라진 전적이 있는 제도인데, 제도가 있는 사이에 재건축을 한 조합원들만 손해 보는 일이 되기에 이 제도가 존속된다는 확신이 드는 시점까지 재건축을 미루려고 합니다. 

 

이 초과이익환수제는 재건축에만 적용되는 것이고, 재개발 사업에는 적용되지 않습니다. 그래서 역세권의 낡은 집들이 모여있는 동네는 재개발사업을 통해 더 빨리 추진될 수도 있습니다. 

 

정부는 이에 대해 초과이익 부담금을 일정 수준 감면하는 방안, 분양가 상한제 적용을 배제하는 방안 등을 검토했습니다. 그러나 자칫하면 집값 상승 등 부작용이 생길 우려가 있어 ‘공공의 개발이익 환수’라는 대원칙은 유지될 것으로 보입니다. 이 경우 공공기관이 지분참여 방식으로 재건축 사업을 관리하는 경우에 한해 부담금 감면 등이 적용될 가능성이 높다는 분석이 나옵니다. 이 때는 공공기관이 재건축에 따른 개발이익 일부를 회수해 다른 곳의 주택공급 재원으로 쓸 수 있게 됩니다. 백준 제이앤케이(J&K)도시정비 대표는 “재건축 초과이익 부담금을 상당폭 감면한다면 강남권 일부 단지를 제외하고 공공재건축에 참여하겠다는 단지들이 크게 늘어날 것”이라고 내다봤습니다. 

 

 

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