[등기 권리분석 용어정리] 권리분석만 알아도 부동산이 보인다.

안녕하세요. 공부하는 맹고입니다.📚 오늘은 주식이 아닌 부동산관련으로 글이 써볼까 합니다. 

다들 부동산 등기 보신적 있으신가요? 등기부는 700원만 내면 새움터에서 누구나 뗄 수 있습니다. 집계약 하실 때는 필수적으로 봐야하는 서류기도 합니다. 경매에서도 말이죠. 

왜냐하면 등기부에는 누가 어떠한 권리를 갖고 있는지 다 보이기 때문입니다. 하지만 처음 보시는 분들은 뭐가 뭔지 헷갈리기 마련입니다. 그래서 오늘은 등기부에 어떤 내용이 있으며, 꼭 알아야할 권리에 대해 설명할 예정입니다. 

 

 < 등기부란? >

토지,건물의 등기를 하는 공부로 관한 등기소에 비치되고 있으며, 토지등기부와 건물등기부로 나눠져 있으며, 아파트와 같은 구분건물은 집합건물등기부가 있다. 해당 부동산에 대한 권리관계를 일반에게 공시하기 위함이다. 

 

< 등기부에 있는 내용(등기사항) >

등기부는 크게 3가지로 나눠진다. 

1) 표제부: 부동산 물건의 전체적인 내용을 담고 있다. 지번, 지목, 건물의 경우 구조 등을 알 수 있다. 

2) 갑구: 소유권에 관한 사항이다. 

3) 을구: 소유권 이외의 사항이다. (담보내용)

< 꼭 알아야할 권리 내용 >

1. 소유권: 어떤 물건이나, 부동산이 내것이고 그것을 사용하는 것. 뿐만 아니라 타인에게 임대를 통한 수익을 갖을 수 있으며 처분 등을 할 수 있음. 물권의 가장 기본적인 권리.

 

2. 압류 및 가압류: 가압류란 금전채권이나 돈으로 환산할 수 있는 채권에 대해 미래에 실시할 강제집행이 불가능하거나, 곤란 할 경우에 대비해 미리 채무자의 현재 재산을 압류하여 확보함으로써 강재집행이 가능한 현재의 상태를 유지하도록 하는 것을 목적이다. 압류는 채무자의 재산을 사실상 또는 법률상 체분하지 못하게 금지하는 강제적인 행위이다. 부동산 경매에 있어서는 압류가 별도 등기되는 경우는 없으며 강제 또는 임의경매가 있을 시, 그 결정 내에 압류가 있게 된다.

 

3. 말소기준권리: 기록이 없어지도록 만드는 기준이 되는 권리이다. 말소기준권리 앞에 있으면 해당 권리가 살아있고, 뒤에 있으면 말소(사라짐)가 된다. 말소기준권리는 총 5가지로 근저당권, 가압류, 담보가등기, 경매기입등기, 전세권이 있다. 

 

4. 저당권: 소유권이전청구권의 보전을 위한 가등기를 말한다. 즉, 돈을 빌리고 언제까지 안갚을 경우 대물변제(물건으로 갚는 것)의 예약을 하고 설정하는 경우의 가등기이다. 

 

5. 근저당권: 계속적인 거례관계로 생기는 다수의 채권을 담보하기 위해 담보물이 부담해야 될 최고액을 정해 두고, 장래 결산기에 확정하는 채권을 그 범위 안에서 담보하는 저당권을 말한다. 위 다섯가지 권리의 공통점은 돈을 받으면 끝나는 권리로 낙찰후에는 소멸된다.

 

6. 담보가등기: 소유권이전청구권의 보전을 위한 가등기를 말한다. 즉, 돈을 빌리고 언제까지 안갚을 경우 대물변제(물건으로 갚는 것)의 예약을 하고 설정하는 경우의 가등기이다. 

 

7. 경매 기입등기: 법원이 경매개시결정을 한 경우 부동산 압류의 효력을 발생시키고 일반의 제3다에세 해당 부동산에 대한 압류 및 경매의 사실을 공시하여 불측(미리 알 수 없음)의 손실을 방지하고자, 법원이 등기공무원에게 추탁(다시 바로 잡음)하여 부동산등기부 갑구에 경매개시의 사실을 기입시키는 등기로써, 임의경매신청 또는 강제경매 신청이라는 등재와 접수일자, 경매신청의 원인을 강제 또는 임의경매개시결정으로 기입, 사건번호, 법원명칭이 기입된다. 

 

8. 전세권: 전세금을 지급하고 타인의 부동산에 지내 후, 그 부동산을 반환하고 전세금을 돌려받는 권리이다. 전세권자는 전제권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있다. 전세권자가 부동산 성질에 따라 정해진 용법으로 사용 및 수익하지 않은 경우에는 전세권설정자(집주인)가 전세권의 소멸을 청구할 수 있고, 원상회복 또는 손해배상을 청구 할 수 있다.