[부동산 공부] 도대체 모기지론이 뭔데? 알기 쉽게 설명해드릴게요.

안녕하세요. 공부하는 맹고입니다.📚 오늘은 부동산 뉴스를 보다가 '모기지'라는 단어가 나왔습니다. 흠. 모기지라 많이 들어보고 대충은 알 것 같은데, 설명하라하면 못하겠는 그런 존재였습니다. 이번 기회에 모기지론에 대해 낱낱히 파해쳐 보겠습니다! 

 

" 모기지론, 그게 뭔데? "

우선, 모기지론의 사전적 정의는 이렇습니다. 주택자금 수요자가 은행을 비롯한 금융기관에서 장기저리자금을 빌리면 은행은 주택을 담보로 주택저당증권을 발행하여 이를 중개기관에 팔아 대출자금을 회수하는 제도. 중개기관은 주택저당증권을 다시 투자자에게 판매하고 그 대금을 금융기관에 지급하게 된다.
일반 대출이 만기가 될 때까지 자금이 묶이는 것과는 달리 은행은 대출할 때 취득한 저당권을 담보로 하는 증권을 발행·유통시켜 또 다른 대출자금을 마련할 수 있는 특징이 있다. 보통 주택구입자금대출과 주택담보대출 두 종류가 있는데, 대출한도에 제한이 없으며, 대출기간은 최장 30년이다.

즉, 모기지론은 고객이 소유한 부동산을 담보로 돈을 빌려주는 부동산 담보대출(=주택담보대출)입니다. 

 

우리가 은행에서 돈을 빌릴때 (대출) 2가지 방법이 있습니다. 

신용대출과 담보대출입니다. 대출을 왜하는지에 따라서 또 달라집니다. 만약 집을 사기 위해 대출을 한다면 그 새로 살 집을 담보로 대출합니다. 단순히 생활비에 보태기위한 대출이면 현재 소유하고 있는 집을 담보로 대출을 받습니다. 

 

여기서 드는 의문점! 

Q. 아까 신용대출도 있으니까 그걸로 대출받으면 안되나요?

A. 신용대출은 담보대출보다 한도가 낮고, 금리도 담보대출보다 높습니다. 담보할 것이 없는 대신에 높은 이자를 받는것이죠.

 

주택담보는 어려워

 

" 주택담보대출에서 필수적으로 알아야할 용어 3가지 "

1. LTV 

대출한도가 얼마나 되는가? 에 대한 퍼센트입니다. 예시로 맹고가 1억짜리 아파트를 살 예정입니다. 그랬더니 은행이 "LTV는 60%입니다." 라고 했다면, 대출금액은 1억의 60프로인 6000만원이 됩니다. 하지만 여기서 허점이 있습니다.

"아 그럼 나는 내 집을 14년도에 2억 2천주고 샀으니 60프로인 1억3200만원이 대출한도겠군!" 맞을까요? 

삐- 아닙니다. 담보가치의 기준은 주택가격으로 되어 있는데 이는 부동산 시세를 기준으로 합니다. 그래서 KB부동산 시세에 따라 대출 한도가 달라집니다. 

 

2. DTI 

총부채상환비율입니다. 말그대로 대출 받는 자가 이 부채를 얼마나 잘 갚을 수 있는지 능력을 파악하는 지표입니다. 맹고는 연 5000만원을 벌고 있습니다. 은행은 말합니다. "고객님, DTI는 40%입니다." 그렇다면 연소득(5000만원)*40%로 연 2000만원까지 대출이 가능합니다. 이것이 대출한도를 말하는 것이 아닙니다. 은행이 말한 내용을 풀이해서 들어보자면 " 맹고야 너가 1년 동안 갚아야할 원리금(원금+이자)이 2000만원 넘으면 대출 안해준다." 

이는 연소득에서 원리금 상환이 차지하는 비율이기 때문에 조금씩 길게 갚을지, 많이 짧게 갚을지는 각자의 상황과 은행과의 상담을 통해 결정하시면 됩니다. 

 

3. DSR

총부채원리금상환비율입니다. 이것은 우리의 숨통을 좀더 압박하는 제도라고 할 수 있습니다. DTI와 비슷하지만 DTI는 주택담보대출 원리금+ 다른 주담대 원리금+ 기타대출 "이자" / 연소득 이였으나 DSR은 본건 주담대 원리금+타주담대 원리금+ 기타대출 "원리금" / 연소득 입니다. 그럼 결론적으로 대출이 더 안나오게 됩니다.

 

그래서 좀 보수적으로 대출을 받겠다 생각하시는 분들은 DSR을 기준으로 계산해서 은행과 상담하시는 분들도 있다합니다. 오늘은 모기지론이 주택담보대출인 것을 알았고, 주택담보에서 가장 중요한 3가지 용어를 알아봤습니다.